Talvez esteja nas mãos das incorporadoras mudar a forma como projetamos edifícios

Existe uma quantidade enorme de tecnologia entrando no mercado imobiliário. Inteligência artificial, automação, plataformas de gestão, análise de dados, realidade virtual, ferramentas comerciais.

Mas existe uma etapa fundamental do empreendimento que ainda convive com processos surpreendentemente fragmentados: o desenvolvimento dos projetos.

Arquitetura, estrutura, elétrica, hidráulica e outras disciplinas precisam trabalhar sobre um mesmo edifício. Mesmo assim, ainda é comum encontrarmos informações espalhadas entre arquivos, versões diferentes circulando entre equipes, alterações que precisam ser comunicadas manualmente e incompatibilidades descobertas tarde demais.

O retrabalho tornou-se tão comum que muitas vezes nem é mais percebido como um problema de processo.

É simplesmente "parte do projeto".

Talvez seja justamente isso que incorporadoras e construtoras precisem começar a questionar.

Porque a mudança dificilmente acontecerá apenas pela iniciativa dos projetistas.

Quem contrata também precisa começar a exigir outra forma de trabalhar.

O incorporador não precisa entender de software

Essa discussão não deveria ser sobre qual programa o arquiteto utiliza ou qual plataforma determinado engenheiro prefere.

O incorporador precisa olhar para o resultado.

Se uma parede muda no projeto arquitetônico, quanto tempo leva para que todas as disciplinas impactadas percebam essa alteração?

Se uma tubulação interfere em uma viga, em que momento isso será descoberto?

Se determinado revestimento é substituído, conseguimos saber rapidamente o impacto dessa decisão nos quantitativos?

Se uma solução adotada em um empreendimento apresentou problemas, essa informação estará disponível para orientar o próximo projeto?

Essas são perguntas de negócio, não de software.

E é justamente aqui que BIM começa a fazer muito mais sentido para quem desenvolve empreendimentos.

BIM não é simplesmente projetar em 3D

Quando utilizado de maneira efetivamente integrada, BIM permite que diferentes disciplinas trabalhem sobre um modelo coordenado do edifício.

Arquitetura, estrutura, instalações hidráulicas, elétricas e demais especialidades deixam de produzir apenas documentos independentes que precisam ser constantemente comparados.

O edifício passa a possuir uma base digital comum de informações.

Isso permite identificar conflitos durante o desenvolvimento, organizar quantitativos, acompanhar alterações e reduzir uma enorme quantidade de verificações manuais.

O ganho não está em possuir um modelo tridimensional bonito.

Está em descobrir um problema enquanto ele ainda custa pouco para ser resolvido.

O custo do erro aumenta conforme o empreendimento avança

Uma incompatibilidade percebida durante o projeto pode exigir algumas horas de revisão.

A mesma incompatibilidade descoberta durante a execução pode significar demolição, nova compra de material, mão de obra, atraso e decisões improvisadas no canteiro.

Mesmo assim, muitas empresas ainda analisam o custo do projeto olhando principalmente para honorários.

Existe outra conta que raramente aparece de maneira tão clara:

quanto custa um projeto mal coordenado ao longo de uma obra inteira?

E existe uma pergunta ainda mais difícil:

quanto desse custo está sendo repetido empreendimento após empreendimento?

O projeto deveria deixar conhecimento dentro da incorporadora

Esse talvez seja o ponto mais importante dessa discussão.

Uma incorporadora que desenvolve edifícios durante dez, vinte ou trinta anos acumula uma quantidade extraordinária de experiência.

Mas quanto dessa experiência está estruturada em dados?

Projetos deveriam permitir entender quantidades, especificações, alterações, incompatibilidades, soluções construtivas e decisões tomadas durante o desenvolvimento.

Isso cria a possibilidade de comparar empreendimentos.

O que projetamos?

O que orçamos?

O que compramos?

O que efetivamente utilizamos?

Onde erramos?

Onde houve desperdício?

O que deveria mudar no próximo projeto?

Quando essas informações começam a conversar, cada novo empreendimento pode partir de uma base melhor do que o anterior.

Sem dados estruturados, boa parte desse aprendizado permanece espalhada entre arquivos, planilhas e, principalmente, na experiência das pessoas.

E o edifício continua produzindo valor depois da entrega

Imagine um hotel entregue em 2021.

Dez anos depois, em 2031, a administração decide substituir todas as maçanetas dos quartos.

Em um processo convencional, alguém provavelmente precisará levantar novamente quantidades, modelos e especificações.

Agora imagine que esse edifício possua uma representação digital estruturada e atualizada.

Quantas portas existem?

Quais modelos foram utilizados?

Quais são suas dimensões?

Qual maçaneta foi especificada?

Quantas unidades precisam ser compradas?

A informação já existe.

Dependendo do nível de detalhamento do modelo, podemos chegar aos componentes associados a cada elemento.

É uma maneira simples de entender o conceito de gêmeo digital.

O edifício passa a existir no mundo físico e também como uma base digital de informações que pode acompanhá-lo durante sua vida útil.

Manutenção, reformas, substituição de equipamentos e futuras intervenções deixam de começar do zero.

Talvez este seja um problema que o incorporador precise assumir

Durante muito tempo, a digitalização dos projetos foi tratada como responsabilidade dos escritórios de arquitetura e engenharia.

Mas existe uma limitação nessa lógica.

Cada projetista pode modernizar seu próprio processo. Ainda assim, se a cadeia inteira não estiver integrada, parte importante do ganho desaparece.

Alguém precisa estabelecer essa exigência.

E poucas empresas possuem mais poder para fazer isso do que aquelas que contratam todas essas disciplinas.

Incorporadoras e construtoras conseguiram, ao longo das últimas décadas, elevar padrões de produto, arquitetura, sustentabilidade, segurança, experiência de compra e apresentação dos empreendimentos.

Agora talvez seja necessário fazer o mesmo com a informação que existe por trás deles.

Na Kaaza, acompanhamos há anos incorporadoras adotando novas tecnologias em diferentes etapas do lançamento. E uma coisa ficou bastante clara nesse período: tecnologia gera pouco resultado quando é apenas adicionada ao processo antigo. O ganho aparece quando ela nos obriga a repensar o próprio processo.

Com BIM acontece exatamente isso.

A discussão mais interessante não é se o escritório de arquitetura utiliza Revit, Archicad ou qualquer outra ferramenta.

É se a incorporadora está construindo uma base de conhecimento a cada edifício que desenvolve.

Porque um empreendimento pode levar quatro ou cinco anos entre concepção, projeto, lançamento, construção e entrega.

Os dados produzidos durante esse período poderiam ajudar a empresa durante décadas.

Talvez o maior desperdício do mercado imobiliário não esteja apenas nos materiais que sobram na obra. Pode estar em toda a informação que produzimos a cada empreendimento e simplesmente não levamos para o próximo.